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原标题:国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上

浏览次数:77 时间:2019-11-14

发文单位:绍兴市人民政府办公室

发文单位:国土资源部

文  号:绍政办发[2004]154号

文  号:国土资厅发[1999]31号

发布日期:2004-9-22

发布日期:1999-9-22

执行日期:2004-9-22

执行日期:1999-9-22

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

各县(市、区)人民政府,市政府各部门:

威尼斯wns.9778官网,各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:

  《关于市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地的住宅转让交易时土地有偿使用的规定》已经市政府第十五次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)下发后,各地纷纷对与该文有关的土地管理问题提出咨询。为加快工作进程,规范操作,现就有关问题通知如下:

  绍兴市人民政府办公室
二○○四年九月二十二日

  一、关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算

  关于市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地的住宅转让交易时土地有偿使用的规定

  (一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为:

  为规范对市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地住宅转让交易的管理,维护国家和土地使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》和建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《经济适用住房管理办法》等法律法规和有关规定,结合绍兴市区实际,现就市区房改房、经济适用房及其它行政划拨土地使用权的住宅转让交易时实行土地有偿使用规定如下:

  补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数

  一、市区房改房及土地性质属于划拨的“城中村”改造拆迁安置住宅,在转让交易时应实行土地有偿使用,补缴土地出让金。应补缴的土地出让金=土地出让金缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地出让金缴纳标准为该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价的10%.住宅分摊土地面积由市国土局根据标准核定。对土地出让年限不到66年(含66年)的应按年期修正系数(见附表)进行修正。房改房属于出让土地的,则为补缴相当于土地出让金的价款。

  已有标定地价的城镇,不再另行评估;上市房屋尚未确定分摊土地面积的,可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后,直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但未评估标定地价的城镇,可在简化修正系数体系后,采用基准地价系数修正法测算标定地价,测算公式为:

  该类住宅在办理转让交易手续时,由买房者按规定标准缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金或相当于土地出让金的价款全额上缴财政。但对出让土地上的房改房收缴的相当于土地出让金的价款,原产权属于事业单位的,在扣除规费后50%上缴财政,50%返还事业单位;原产权属于企业的,扣除规费后全额返还原企业;原单位已转制或不存在的则全额上缴财政。

  标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数

  二、政府限定销售对象、具有保障性质的经济适用住房在转让交易时应实行土地有偿使用,缴纳相当于土地出让金价款的土地收益。应缴纳的土地收益=土地收益缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地收益缴纳标准为该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价减去土地取得成本后的差额,土地取得成本按每平方米150元计算。住宅分摊土地面积由市国土局根据标准核定。对土地出让年限不到66年(含66年)的应按年期修正系数(见附表)进行修正。

  (二)为满足已购公有住房和经济适用住房上市需要,加快工作进度,对没有基准地价修正系数体系的城镇,可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款:

  该类住宅在办理转让交易手续时,由卖房者按规定标准缴纳土地收益。

  补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数

  对政府将经济适用住房按市场价销售的部分住宅(包括同一套住宅中按市场价购买超面积标准部分的住宅),其土地收益缴纳标准按该住宅转让时其座落位置居住用地基准地价的10%执行。

  对于建筑层数差异较小的城市,为便于土地出让金及相应价款的征收,也可采用如下公式确定:

  三、其它土地性质属于划拨的住宅在转让交易时允许住户选择,既可以按本规定第一条的原则与标准实行土地有偿使用,也可以保留划拨土地性质不变,并仍按原市城建委、市物价局、市财政局《关于征收房地产交易中土地收益金的通知》规定交纳土地收益金。

  补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数

  四、凡是2001年1月1日起竣工并规划验收合格的住宅,土地出让年期的起始时间均从实际规划验收合格之日起按70年计算。2001年1月1日前竣工的,凡是钢混结构的住宅,土地出让年期的终止时间均为2070年12月31日;凡是砖混结构的住宅,土地出让年期的终止时间均为2050年12月31日;凡是砖木结构的住宅,土地出让年期的终止时间均为2030年12月31日。

  上述公式中,区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素,对照基准地价因素修正体系具体确定,变动范围一般为-20%至+20%;容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定;建筑总层数修正系数的参考标准见附表一;区域建筑平均层数修正系数的参考标准见附表二;年期修正系数的参考标准见附表三。

  五、买房者或卖房者在缴纳土地出让金、相当于土地出让金的价款或土地收益后,按出让土地使用权类型的商品住宅办理土地登记。此文发布后,“城中村”改造拆迁安置住宅允许上市交易。

  各地土地行政主管部门应当以简明、直观的图、表等方式按等级或区域公布基准地价、标定地价的测算结果及有关修正系数,以方便房屋买卖双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额或相当于土地出让金价款。有条件的地方,可建立计算机查询系统。

  六、为规范交易行为,确保国有土地资产不流失,对本规定第一条和第三条所述住宅,在办理房地产转让交易手续时,应先到房产交易管理部门办理房产交易登记手续,房产交易管理部门应告知交易双方有关土地有偿使用规定,土地交易管理部门凭《房屋所有权证》办理土地有偿使用手续和《国有土地使用证》;对本规定第二条所述经济适用房住房,在办理房地产转让交易手续时,应先到土地交易管理部门办理土地有偿使用手续,取得土地有偿使用凭证,房产交易管理部门凭土地有偿使用凭证办理房产交易登记手续,发放《房屋所有权证》,土地交易管理部门凭《房屋所有权证》办理《国有土地使用证》。

  二、关于土地使用权出让年期的确定

  七、上述住宅转让交易中实行土地有偿使用的,原市城建委、市物价局、市财政局《关于征收房地产交易中土地收益金的通知》不再执行。

  已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期,确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定,但最高不超过70年。

  八、本规定由市国土局负责解释。

  已购公有住房所在宗地为出让土地的,其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准,明确相应的剩余使用年期。

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